謝聰敏 申永亮 張大鵬
房地產業(yè)資金量相關數(shù)據(jù)是考察房地產業(yè)短期發(fā)展的重要風向標。1月—7月份，受新冠肺炎疫情等因素影響，房地產業(yè)本年資金來源小計較去年同期大幅下降，降幅超過四成，房地產業(yè)資金狀況較為緊張。5月—6月份，隨著各地區(qū)房地產相關政策的逐步出臺，房地產業(yè)銷售及資金情況呈現(xiàn)恢復態(tài)勢。7月份，因多重因素影響，房地產業(yè)當月資金量較6月份有較大幅度下滑，值得引起注意。
房地產業(yè)本年資金量同比大幅下降，
銷售遇冷是主因
1月—7月份，在房地產開發(fā)資金來源中，本年資金來源小計88770億元，同比減少了30200.45億元，降幅25.40%（上年同期為同比增長18.20%），本年資金來源量下降到近5年同期的最低水平。
從房地產業(yè)本年資金來源小計構成中可知，本年資金來源同比大幅下降主要與銷售回款（定金及預收款、個人按揭貸款）同比大幅下降有關。1月—7月份，累計定金及預收款為28575億元，同比減少16822.73億元，降幅37.10%（去年同期為同比增長38.30%）；個人按揭貸款為14169億元，同比減少4783.57億元，降幅25.20%（去年同期為同比增長17.00%）。從本年資金來源小計各分項指標同比增減量看，二者對本年資金來源小計合計減量的貢獻率分別為55.70%和15.84%，合計貢獻率超過70%。
今年初以來，房地產銷售狀況不樂觀。1月—7月份，商品房累計銷售面積為78177.97萬平方米（約為上年同期的77%），同比下降23.10%（上年同期為同比增長21.50%）；商品房銷售額為75763.00億元（約為上年同期的71%），同比下降28.80%（上年同期為同比增長30.70%）。1月—7月份，商品房待售面積為54655.00萬平方米（約為去年同期的1.1倍），同比增長7.50%（增速較去年同期加快7.20個百分點）。從近5年1月—7月份商品房銷售面積、銷售額、待售面積同比增減量情況可知（見圖），今年商品房銷售面積、銷售額同比減量雙雙達到近5年同期最大值，待售面積增量達到最大值，房地產銷售的情況可見一斑。
1月—7月份，全國商品房銷售均價9691元/平方米，同比下降7.44%。商品房銷售均價低于2020年及2021年同期水平，在近5年中排名中游。商品房銷售均價下降的主要原因是商品房銷售額的降幅超過了同期銷售面積降幅，也表明部分房地產企業(yè)采取了降價銷售等較為靈活的銷售策略。
房地產業(yè)資金狀況在5月—6月份
呈恢復態(tài)勢，7月份呈現(xiàn)“退坡效應”
1月—7月份，房地產業(yè)本年資金來源小計主要呈現(xiàn)以下特點：第一，如剔除2月份春節(jié)因素影響，1月—3月份各月本年資金來源小計均在1.3萬億元左右；第二，4月份，受新冠肺炎疫情影響，房地產業(yè)本年資金來源小計當月值較3月份出現(xiàn)大幅下降；第三，5月—6月份，隨著全國穩(wěn)經濟大盤會議召開，各地區(qū)房地產相關政策逐步落地，房地產資金狀況呈現(xiàn)恢復態(tài)勢，特別是6月份，本年資金來源小計有較大幅度跳漲，分別較4月份、5月份增加6079.10億元和4560.56億元；第四，7月份，在多重因素影響下，本年資金來源小計呈現(xiàn)“退坡效應”。
對今年初以來各月地方政府出臺的房地產政策進行梳理統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：5月份，地方政府房地產相關政策出臺數(shù)量出現(xiàn)大幅跳漲，較4月份增加了近1倍（寬松性政策數(shù)量增加也接近1倍），這與4月份的新冠肺炎疫情導致房地產市場遇冷，以及5月底召開的全國穩(wěn)住經濟大盤會議后，各地方政府落實會議要求有關。5月份，地方政府出臺的政策數(shù)量達到報告期內最高值，由于政策效應的滯后性，房地產業(yè)本年資金來源小計在6月份達到最高值。
6月份、7月份，從出臺政策數(shù)量看，這2個月政策出臺數(shù)量雖較5月份有所減少，但仍高于1月—4月份及去年同月，表明地方政府延續(xù)了對房地產業(yè)的支持。6月份，各地方政府共出臺房地產相關政策131項，其中寬松性政策117項、中性政策5項、緊縮性政策9項；7月份，各地方政府共出臺房地產相關政策80項，其中寬松類政策66項、中性類政策8項、緊縮性政策6項。6月份、7月份出臺政策總量分別較5月份下降8%和44%，出臺的寬松性政策分別較5月份下降3%和45%。
從6月份、7月份的地方房地產政策調控內容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強化住房公積金信貸支持、人口人才引入等方面，主要包括松綁“四限”政策（以“限購、限貸、限價、限售”為主要手段的房地產調控政策）、棚改貨幣化安置、下調購房商貸和公積金貸款最低首付比例、上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、購房財稅支持、放寬人口落戶門檻及下調土地競買保證金比例、允許土地出讓金分期繳納等。緊縮性政策則集中在市場監(jiān)管方面，主要包括商品房信息公示及宣傳規(guī)范、商品房銷售市場秩序整治、商品房預售資金監(jiān)管、自建房安全專項整治等舉措。
在政策的影響下，5月—7月份，房地產業(yè)當月本年資金來源小計呈先升后降態(tài)勢，總體較4月份有不同程度增長。從構成來看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、其他到位資金體現(xiàn)出以下特點：第一，均較5月份有不同程度增加；第二，上述本年資金來源小計各分項指標的變化與政策變化趨勢一致。
從本年資金來源小計各項構成看，5月—7月份，房地產業(yè)本年資金來源中銷售回款（定金及預收款、個人按揭貸款）的變化與政策的變動相一致，呈先升后降態(tài)勢。上述情況可通過今年初以來各月商品房銷售數(shù)據(jù)得到印證。4月份，商品房銷售面積、銷售額較3月份有較大幅度下降；5月起，銷售面積、銷售額環(huán)比上升；6月份，二者上升到報告期內最高值；7月份，銷售面積、銷售額較6月份有所下降，較4月份仍分別上漲了6%和19%。
需要注意的是，7月份房地產業(yè)資金來源及銷售面積、銷售額較6月份均大幅下降，其原因主要有：第一，政策出臺數(shù)量大幅下降。第二，推盤量（向客戶推薦樓盤的數(shù)量）下降。6月份為房地產企業(yè)銷售統(tǒng)計的時間節(jié)點，按照慣例房地產企業(yè)會相應增加推盤量，造成7月份可銷售資源減少。第三，前期積壓需求陸續(xù)釋放。新冠肺炎疫情嚴控解除后，大多數(shù)前期積壓的購房需求已在6月份陸續(xù)釋放，造成7月份成交熱度降低。第四，消費者購房信心下降。多地出現(xiàn)房屋延期交付問題，對消費者購房信心造成了影響。以上情況表明，房地產業(yè)的恢復仍存在一定變數(shù)，鋼鐵企業(yè)需高度關注。
《中國冶金報》（2022年09月07日 07版七版）
