盡管樓市“小陽春”之聲不斷,但隨著五一小長假落幕,假期熱銷效應(yīng)并未如期光顧。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),五一40個重點監(jiān)測城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。各線城市成交量皆有回落,二線城市以下降68%同比跌幅居首。
自4月份以來,市場降溫勢頭就已顯現(xiàn)。該月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米,同、環(huán)比均降2%。
業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為,當(dāng)前一線和部分二線市場的階段復(fù)蘇,只是基于資金面、政策面的不確定性導(dǎo)致房價上漲恐慌預(yù)期不斷強化,推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放??只判枨蟆跋摹焙笫袌鰧?fù)歸常態(tài)。
五一樓市成交遇冷
一季度以來,樓市熱度持續(xù)未退。全國70城房價上漲,部分城市土拍大熱,高溢價地塊頻頻。據(jù)CRIC監(jiān)測全國重點城市商品住宅供求數(shù)據(jù),一季度多數(shù)一二線城市同、環(huán)比皆實現(xiàn)正增長,二線城市新開項目去化率也有回升。
但此番勢頭并未穩(wěn)定延續(xù),五一假期房地產(chǎn)市場成交遇冷。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,一線城市成交量同比下降27%,北京、上海和廣州均有不同程度的回落,北京低至1.2萬平方米,同比下降75%。僅深圳市場回暖,成交量同比增長41%。
以北京為例,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月1日至4日,北京新建住宅網(wǎng)簽242套,二手房住宅網(wǎng)簽134套。而一個月前的清明節(jié)三天假期,其新建住宅網(wǎng)簽358套,二手房住宅3天網(wǎng)簽141套,均高于五一假期套數(shù)。
值得注意的是,一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個二線城市成交量降至歷史低位,同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉(zhuǎn)冷,成交量同比跌幅超70%,南京、成都更是下跌超80%。
即使如蘇州,五一假期市場同樣遇冷。4月份蘇州房價、成交量雙雙上漲,多個板塊的“地王”紀(jì)錄被刷新,但五一期間其成交量同比下降16%。此外,25個三四線城市成交量同比下降43%,各城市市場顯著分化。
自2018年下半年以來,隨著房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期,市場慣有的小長假熱銷效應(yīng)明顯減弱??硕鹧芯空J(rèn)為,2019年五一假期,更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等,而非看房、購房。多數(shù)城市項目案場實際到訪量不盡如人意,成交量大幅回落也屬正?,F(xiàn)象。
“回暖”基礎(chǔ)不牢
實際上,市場降溫勢頭早已隱現(xiàn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米,同、環(huán)比均降2%。其中一線城市成交面積環(huán)比降9%,同比升56%,廣州、深圳均階段性回調(diào),環(huán)比降幅均在30%左右;二三線城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%。
此外,據(jù)鏈家二手房實時交易監(jiān)測數(shù)據(jù),4月份一線城市成交出現(xiàn)20%~30%的環(huán)比下降。其中,北京二手房市場交易量環(huán)比下降34%。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,4月份環(huán)比下降并非市場轉(zhuǎn)冷,而是3月成交集中釋放后的自發(fā)回落。
這一判斷的基礎(chǔ)是,此前北京市場升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少,但與往年年初升溫并無太多不同。之所以有好轉(zhuǎn),一是調(diào)控效應(yīng)進一步被消化,二是部分地方降房貸利率、調(diào)整限購等政策帶來市場預(yù)期改善。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進同樣認(rèn)為,對于類似城市成交出現(xiàn)小幅下滑,或和此前需求提前透支有關(guān)。市場分化也將繼續(xù)存在,部分中小城市預(yù)計會降溫。
3月份以來,房地產(chǎn)市場“小陽春”驟現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),新房市場連續(xù)兩月常規(guī)回落后,3月份商品住宅成交量迎來明顯回升,整體環(huán)比上漲73%,“小陽春”行情確實顯著發(fā)生。
據(jù)4月25日中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(201904)》,此次樓市“小陽春”出現(xiàn)的主要原因有:
一是住房市場融資環(huán)境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平。
二是房價預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。部分城市根據(jù)市場變化對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了微調(diào),一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調(diào)控手段。部分潛在購房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進一步松動,從而對房價預(yù)期由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。
但高光之下,隨著“紅五月”開局遇冷,樓市陽春之勢持續(xù)性存疑。
三四線城市回調(diào)壓力巨大
市場不確定性仍存時,中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調(diào)分類供地、住建部將對城市市場預(yù)警,政策信號再為樓市注入“穩(wěn)定劑”。
許小樂認(rèn)為,在穩(wěn)增長和防風(fēng)險之間,既要通過適度寬松的貨幣流動性,加大對實體經(jīng)濟的支持,又要防止資金以不合法渠道流入房地產(chǎn),進一步推高杠桿。年初支撐首次置業(yè)購房者的杠桿可能會受到抑制,市場快速升溫的動力難以為繼。
克而瑞研究同樣表明,當(dāng)前一線和部分二線市場的階段復(fù)蘇,只是基于資金面、政策面的不確定性導(dǎo)致房價上漲恐慌預(yù)期不斷強化,推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放??只判枨蟆跋摹焙笫袌龌?qū)?fù)歸常態(tài)。
“隨著紅五月開局不佳,未來城市成交分化格局將延續(xù)更長時間?!笨硕鹧芯空J(rèn)為,一、二線城市市場需求相對充足,成交量仍可維持高位;三四線城市難言樂觀,房地產(chǎn)市場依舊面臨一定的調(diào)整壓力。
具體來說,長三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經(jīng)過2018年調(diào)整,市場已逐步回歸理性,供應(yīng)也逐步放量。加之放開落戶、限購松綁等新政,對成交也有一定刺激作用,預(yù)計這類城市成交量會小幅轉(zhuǎn)暖。
以福州、廈門、南寧、昆明等核心二線城市為典型代表,土拍市場熱度居高不下,高溢價地塊頻出,成本驅(qū)動增強了購房者對后市預(yù)期,加之政策調(diào)控也有不同程度松綁,市場回暖在意料之中。
中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善,短期內(nèi)市場需求依舊旺盛,熱度將持續(xù)一段時間。而沈陽、大連、濟南等環(huán)渤海城市因成交低迷,庫存壓力相對較大,后期走勢不容樂觀。
實際上,城市分化之勢早已顯現(xiàn)。據(jù)上述社科院報告,在此前“小陽春”態(tài)勢中,一線城市房價小幅上漲,準(zhǔn)一線及二線城市房價漲幅擴大。但三四線城市房價漲幅略有收窄,“小陽春”基礎(chǔ)并不牢固。
緯房指數(shù)監(jiān)測顯示,2019年3月,三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.196%,漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為72個,比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%,比上月減少1.7個百分點。
“從城市化總體格局看,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續(xù)上漲動力不足?!鄙鲜鰣蟾嬲J(rèn)為,三四線城市“小陽春”趨于消退,房價將穩(wěn)中有降。