2019年全國土地市場回暖,土地出讓量價齊升。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,全國300個城市全年土地出讓金額合計50294億元,同比增長19%。其中,16個城市土地出讓金額超過1000億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。2019年下半年以來,龍頭房企率先“剎車”,四季度近三成房企未拿地。而國企表現(xiàn)相對積極,下半年積極參與熱點城市的土地出讓。
三四線樓市供地減少
分地區(qū)看,根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019年中國300城市土地交易情報》,一線城市土地供求量持續(xù)走高,土地出讓總金額同比增長,成交均價同比下滑。其中,深圳地區(qū)土地出讓總金額同比增長幅度超過50%。二線城市隨著土拍政策不斷完善,土地供應(yīng)與成交面積同比上漲明顯,土地出讓總金額和成交均價同比均出現(xiàn)增長。但土地成交溢價率整體變化較小,土地市場總體保持穩(wěn)定。三四線城市方面,供地面積同比減少,供求同比均出現(xiàn)下降態(tài)勢,溢價率下滑。
分季度看,2019年一季度,全國土地供求量同比下滑,成交總金額和均價同比下降。其中,熱點城市土地市場調(diào)控整體較嚴,土地市場趨冷;二季度市場回暖,土地市場迎來小陽春;進入三四季度,在房企融資趨嚴、熱點城市加大土地市場調(diào)控力度的背景下,全國土地出讓市場整體走低。
從出讓土地性質(zhì)分類看,2019年全國300城市合計推出住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓總額為42342億元,同比增長23%;商辦類用地出讓總額為5108億元,同比減少0.4%。住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)合計成交8799宗,同比增長6%,成交面積合計42557萬平方米,同比增長7%;商辦類用地合計成交4037宗,同比增長5%,成交面積合計達到10699萬平方米,同比增長2%。住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為4363元/平方米,同比增長16%;商辦類用地成交樓面均價為2289元/平方米,同比下滑0.2%。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù),三亞、蘭州、大連三個城市2019年全年土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。其中,三亞市全年實現(xiàn)土地出讓總額121.7億元,同比增長553%,同比增長幅度位列全國第一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,全國50大城市2019年全年合計土地出讓金額4.41萬億元,同比上漲19.3%。其中,16個城市土地出讓金額超過1000億元,杭州市土地成交總金額為2836億元,位列第一;上海、廣州、蘇州緊隨其后,分別為1992億元、1864億元和1850億元。
金隅地產(chǎn)杭州分公司負責人對中國證券報記者表示,杭州2019年土地出讓金額全國排名第一,但只有一半左右是住宅項目。住宅以每年10萬套的速度穩(wěn)步供應(yīng)。
房企拿地回歸理性
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年,房企投資延續(xù)了2018年以來的謹慎態(tài)勢,在融資逐漸收緊的大背景下,房企拿地逐步回歸理性;但強者恒強的格局并未改變,規(guī)模優(yōu)勢疊加效應(yīng)不斷放大。2019年下半年以來,龍頭房企率先“剎車”,四季度近3成房企未拿地,僅國企表現(xiàn)相對積極。銷售TOP10房企的新增貨值居40%以上,但同比下滑7個百分點,主要原因是龍頭房企拿地較為謹慎。
國有房企憑借低資金成本優(yōu)勢,在一二線城市拿地較多。中國證券報記者了解到,為了加快資金周轉(zhuǎn),提高資金運作效率,在熱點城市拿地后,這些企業(yè)一般選擇以較短的時間入市。
據(jù)相關(guān)房企人士介紹,熱點地區(qū)地價較高,土地成本整體較大。但熱點城市相比三四線城市整體成交速度較快,拿地后從建設(shè)到銷售再到交付,可以用更短的時間完成回款。
對于房企拿地趨勢,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,預計未來房地產(chǎn)市場走勢將出現(xiàn)分化,房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價將持續(xù)下調(diào)。但對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地,爭搶態(tài)勢將進一步激烈。一二線城市調(diào)控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。從趨勢上看,三四線城市相對低迷,房地產(chǎn)企業(yè)會把更多資金投入到一二線城市,帶動一二線城市土地市場持續(xù)升溫。
穩(wěn)定發(fā)展遏制投機
值得注意的是,部分土地出讓市場過熱的地區(qū)2019年遭遇較大調(diào)控。
以2019年全年土地出讓金額位列全國前四位的蘇州市為例,2019年全年蘇州市合計土地出讓金額1850億元,同比增長33.72%。2019年上半年,蘇州市因“地王”成交頻現(xiàn)、土地成交量價齊高,土地成交總金額領(lǐng)跑全國多數(shù)城市。2019年5月前后,蘇州市出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,給房地產(chǎn)市場降溫。
部分一線城市近期頻推不限價土地,被多位業(yè)內(nèi)人士解讀為放松限競房土地出讓模式。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從2020年1月2日開始,北京土地市場再次啟動,合計等待出讓的住宅用地合計15宗。其中,2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊,2宗限競房地塊,11宗為不限價商品房住宅地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2019年樓市出現(xiàn)雙向調(diào)控、松緊并進的態(tài)勢。2020年房地產(chǎn)調(diào)控將堅持穩(wěn)定的主題,遏制投機,保護真實居住。土地出讓市場將以穩(wěn)定為主。(作者:董添 張玉潔)