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優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn) 多個城市土地出讓額逾千億元

2020-05-29 10:30:00

  近期,全國土地市場整體持續(xù)升溫,深圳、廣州、北京等熱點城市高價地塊不斷出現(xiàn),成交額快速攀升,多個城市土地出讓成交額超過千億元。
  土地市場持續(xù)升溫
  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京、杭州、上海等城市今年以來土地成交額已突破千億元。其中,北京為1130億元,土地出讓額居前,杭州為1097億元,上海為1015.47億元。
  同時,50個典型城市合計土地出讓額1.6萬億元,同比上漲12%。其中,27個城市超過200億元,49個城市超過100億元。上述數(shù)據(jù)均刷新近年來同期紀(jì)錄。超過20億元的地塊44宗。其中,底價成交為11宗,占比25%。
  23個城市土地出讓規(guī)劃建筑面積超過1000萬平方米,成都、重慶、蘇州3個地區(qū)超過2000萬平方米。其中,成都土地出讓規(guī)劃建筑面積合計2770.17萬平方米,重慶合計為2335.5萬平方米,蘇州為2334.08萬平方米。在一線城市中,北京地區(qū)土地出讓規(guī)劃建筑面積合計356.43萬平方米,平均溢價率為18.61%。
  杭州等熱點地區(qū)土地出讓規(guī)模及成交溢價率均較高。5月27日,杭州市蕭山區(qū)集中出讓5宗宅地,規(guī)劃建筑面積合計為143915平方米,總成交價66.18億元,保利、順發(fā)、景瑞等房企成功競得地塊。其中,杭州眾毓企業(yè)管理有限公司以總價13.34億元競得蕭山區(qū)寧圍單元XSCQ1405-04地塊,樓面價為21722元/平方米,溢價率27.78%。杭州眾揚(yáng)企業(yè)管理有限公司以總價8.09億元競得寧圍單元XSCQ1405-18地塊,樓面價21521元/平方米,溢價率26.59%。
  近期熱點城市出讓的住宅地塊樓面價較高,容積率較低。這就意味著競得者需要在相應(yīng)地塊上建造改善型住宅產(chǎn)品。
  5月27日,天津津南區(qū)辛莊板塊3宗住宅用地入市,規(guī)劃建筑面積15.75萬平方米,起始總價為28.85億元。其中,津南(掛)2020-06號地塊由中鐵建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以底價6.93億元獲得,樓面價為9462元/平方米。該地塊為二類居住用地,規(guī)劃建筑面積36619.5平方米,容積率不大于2且不小于1。大華(天津)發(fā)展有限公司以底價21.92億元獲得04號、05號地塊,成交樓面價分別為9454元/平方米、10698元/平方米。04號地塊容積率為不大于2且不小于1,05號地塊容積率為不大于1.6且不小于1。
  房企拿地?zé)崆椴粶p
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出,多地出讓較優(yōu)質(zhì)地塊,有利于穩(wěn)定樓市,提振市場信心。一些地區(qū)推出的住宅用地資源稀缺,地理位置佳,且周邊配套建設(shè)較成熟,教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。出讓優(yōu)質(zhì)地塊,很大程度上激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?/div>
  據(jù)中指研究院監(jiān)測,2020年前4個月,保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大(03333)3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團(tuán)(00960)、華潤置地(01109)、綠城中國(03900)3家房企拿地金額在200億元至300億元之間。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元,占TOP50企業(yè)的37.8%。進(jìn)入5月,房企拿地?zé)崆椴粶p。
  克而瑞研究中心謝楊春指出,百強(qiáng)房企土地總貨值規(guī)模達(dá)到42萬億元。其中,前10強(qiáng)房企的土儲總貨值達(dá)18萬億元,占百強(qiáng)房企總貨值的4成以上,規(guī)模房企的土地儲備具有優(yōu)勢。從龍頭企業(yè)的投資策略看,以深耕聚焦、謹(jǐn)慎投資為主,且收并購成為獲取資源的重要途徑,注重運(yùn)營節(jié)奏。
  今年以來房企聯(lián)合體拿地明顯增加。這種方式可以減少單家房企資金占用規(guī)模和成本,提升拿地成功率。同時,后期銷售方面可以增加更多“賣點”,提高綜合知名度,有利于提升銷售去化率。
  據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,融創(chuàng)、世茂通過收并購繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模,兩者總土儲貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%。其中,融創(chuàng)6成土儲來自收并購。世茂于2019年也收購了部分新城項目,且2020年初完成了對福晟的大筆收購。而綠地、華潤等通過調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略,積極拓寬拿地渠道、穩(wěn)健增儲。綠地在三四線城市堅定高鐵新城戰(zhàn)略,布局優(yōu)質(zhì)核心三四線城市樓市,土儲貨值同比漲幅超過50%。
  警惕變相融資拿地
  為緩解現(xiàn)金流壓力、償還到期債務(wù)、支付拿地所需資金,今年以來房企融資積極性高漲。
  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至5月27日,房企債券融資持續(xù)井噴,今年以來債券類融資額達(dá)3076億元,同比增長約25%。而2019年全年行業(yè)整體融資金額僅5800億元。其中,4月房地產(chǎn)行業(yè)融資總金額達(dá)971億元,刷新最近幾年單月融資額紀(jì)錄。5月以來,房企融資繼續(xù)高位運(yùn)行。
  從融資利率看,萬科A、葛洲壩等企業(yè)的融資利率低至2%左右。相比此前動輒6%-10%的企業(yè)債券,近期房企融資利率持續(xù)走低。
  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,上周(5月16日至5月22日)房企境內(nèi)、外債券共發(fā)行18筆,融資(含計劃)金額約170.4億元,融資金額環(huán)比上升137%。受益于積極的金融政策,國內(nèi)債券市場進(jìn)入階段性活躍期。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,境外融資收緊,而境內(nèi)融資活躍,房企融資持續(xù)井噴,不少房企進(jìn)行儲備性發(fā)債。海外融資3月份規(guī)模驟減,4月份全面停滯,5月份小額復(fù)蘇,但前景仍不甚明朗。因此,房地產(chǎn)企業(yè)普遍增加境內(nèi)融資規(guī)模及融資期限,以保證在較長的一段時間內(nèi)現(xiàn)金流不受影響。
  一些房企強(qiáng)調(diào),融資金額不用作拿地使用。多位業(yè)內(nèi)人士指出,房企盡管對某筆融資規(guī)定了用途,但融資后整體現(xiàn)金流變得寬裕,可以將更多的經(jīng)營性現(xiàn)金流用于拿地,這等于變相通過融資進(jìn)行拿地。

來源:中國證券報·中證網(wǎng)

編輯:網(wǎng)站實習(xí)1

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