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政策疊加效應(yīng)尚未顯現(xiàn),前4月商品房銷售量價齊跌

2022-05-17 17:29:00

  盡管今年以來已有超百城發(fā)布樓市支持政策,但市場預(yù)期較偏弱,前4月商品房量價齊跌,銷售進(jìn)一步下行。
  5月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,今年1-4月,商品房銷售額37789億元,同比下降29.5%;商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%。
  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為,隨著購房需求逐步釋放、市場去化加快、房企流動性風(fēng)險出清,消費(fèi)者對購買新房擔(dān)憂緩解,市場預(yù)期將得到改善。銷售端的好轉(zhuǎn)將提高房企投資開工的信心,拿地積極性也將恢復(fù)。
  市場仍處深度調(diào)整期
  4月以來,各地政策優(yōu)化的節(jié)奏加快、力度加大,但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等影響下,短期政策效果尚不明顯,房地產(chǎn)市場仍未走出深度調(diào)整期。
  2022年4月,商品房銷售額、銷售面積同比降幅均繼續(xù)擴(kuò)大,同比分別下降39.0%、46.6%,降幅較3月分別擴(kuò)大21.3個、20.4個百分點(diǎn)。
  “4月商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值,市場活躍度明顯不足?!敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。
  據(jù)央行5月13日發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示,4月份住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。其中,住房貸款減少605億元,同比少增4022億元。
  房價方面,易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算,2022年1-4月全國商品房均價為9502元/平方米,漲幅為-10.8%。
  商品房銷售量降價跌的同時,住宅市場庫存仍在增加。
  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年4月末,商品房待售面積55735萬平方米,同比增長8.4%;其中住宅待售面積同比增長14.8%,增速均比上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。
  不過,多位專家認(rèn)為,全國層面的房貸降息有望改變銷售持續(xù)下行的局面。
  5月15日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個基點(diǎn),二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
  “雖然二套利率下限未調(diào)整,但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房又認(rèn)貸,換房需求按首套貸款執(zhí)行,因此本次首套利率下限降低,給銀行留出房貸降息空間,有利于降低剛需和改善性需求購房成本?!痹S小樂告訴記者。
  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年4月百城首套房貸平均利率5.17%,距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間,預(yù)計未來更多城市房貸利率會調(diào)降。
  據(jù)中指院監(jiān)測,年初至今全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次。
  “短期來看,需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善,市場信心有望逐步修復(fù),但恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快,購房者置業(yè)情緒有所修復(fù),市場有望率先企穩(wěn)?!标愇撵o表示。
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn),預(yù)計6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來明顯回升。
  開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)
  值得關(guān)注的是,在去化難、庫存增加等因素影響下,房企投資意愿明顯不足。
  1-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元,同比下降2.7%;其中,住宅投資29527億元,同比下降2.1%。
  “開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù),這是自2020年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長?!标愊霰硎?,目前房企投資信心仍未恢復(fù),根據(jù)當(dāng)前的疫情形勢,預(yù)計5月開發(fā)投資增速仍難見回升。
  此外,2022年1-4月,全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%;新開工面積同比下降26.3%,降幅均較1-3月明顯擴(kuò)大。
  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行,不僅對房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊,也會對固定資產(chǎn)投資等形成沖擊。當(dāng)前需要推動信貸政策、房企融資環(huán)境、銷售市場等持續(xù)改善。
  與此同時,房企資金壓力仍未緩解。
  統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,國內(nèi)貸款6837億元,下降24.4%;自籌資金16271億元,下降5.2%;定金及預(yù)收款15357億元,下降37.0%;個人按揭貸款8037億元,下降25.1%。
  從各項指標(biāo)來看,除利用外資外,國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑,且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢,其中定金及預(yù)收款降幅最大。
  “雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)加大房企流動性風(fēng)險化解力度,但房企債務(wù)風(fēng)險未得到有效改善,這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺房企債務(wù)解決的細(xì)則,如積極支持房企再融資,尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資,加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置?!痹S小樂說。
 

來源:財聯(lián)社

編輯:滕珊

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