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業(yè)內(nèi)專家共議房地產(chǎn)新發(fā)展模式

2022-12-19 16:35:00

  在第20屆《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上,多位業(yè)內(nèi)人士共議房地產(chǎn)新發(fā)展模式。陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官、國家統(tǒng)計(jì)局原局長邱曉華建議從需求側(cè)發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)基本面修復(fù)。
  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議,必須加大政策力度,力爭房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸,讓市場機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員,住建部政策研究中心原主任秦虹指出,當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。要積極探索新的發(fā)展模式,適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。
  需求側(cè)發(fā)力改善房地產(chǎn)消費(fèi)
  邱曉華認(rèn)為,下一階段國家應(yīng)從需求側(cè)積極發(fā)力,促進(jìn)地產(chǎn)基本面的修復(fù)。財(cái)政應(yīng)出臺(tái)數(shù)支箭改善房地產(chǎn)消費(fèi)。
  邱曉華表示,第一支箭應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化各級(jí)政府公共服務(wù)職能,采取多種方式集中購買收儲(chǔ)合格的商品房,用于解決中低收入,特別是進(jìn)城農(nóng)民工和一些體制內(nèi)住房條件相對(duì)差職工的住房需要。也就是說,各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把原來用于經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等方面的錢,適當(dāng)拿出一部分集中收儲(chǔ)已經(jīng)建成完工合格的商品房,作為政府用于解決所謂新市民、老體制內(nèi)中低收入職工的住房。
  第二支箭應(yīng)當(dāng)降低商品房銷售領(lǐng)域的各類稅費(fèi)水平。邱曉華表示:“目前在銷售領(lǐng)域里的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還是很重,應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低,讓老百姓感受到政府的溫暖。同時(shí)應(yīng)當(dāng)降低金融機(jī)構(gòu)的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率還是偏高,應(yīng)該降1到0.5個(gè)點(diǎn)?!?/div>
  邱曉華還指出,第三支箭應(yīng)當(dāng)降低城市土地出售價(jià)格,促進(jìn)房價(jià)適當(dāng)下降。無論是土地價(jià)格的高企,無論是稅費(fèi)的高企,都是造成房價(jià)高的重要因素,真正由房地產(chǎn)開發(fā)上帶來的房價(jià)高還不是主要的。第四支箭應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改善居住環(huán)境,在教育、醫(yī)療、商業(yè)和公共設(shè)施方面,加大政府和全社會(huì)的投資力度,創(chuàng)造更多更好的宜居的區(qū)域。
  加大政策力度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸
  倪鵬飛表示,順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢,抵消市場機(jī)遇期快速下行的慣性,防范和化解風(fēng)險(xiǎn),必須加大政策力度,力爭房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸,讓市場機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
  倪鵬飛建議,要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì),增加收入,擴(kuò)大就業(yè),防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。保交樓方面,要加快解決三支箭的梗阻,結(jié)合新住房融資模式的建設(shè),建立房地產(chǎn)紓困基金,定向用于出險(xiǎn)或困難企業(yè)及項(xiàng)目的股權(quán)投資。
  處置債務(wù)方面,倪鵬飛建議,探索建立政府引導(dǎo)社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金,加快戰(zhàn)略并購、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活,重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表,構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式。擴(kuò)大需求方面,要放寬購房條件,降低購房成本,結(jié)合完善住房保障體系,鼓勵(lì)國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房,共有產(chǎn)權(quán)房或產(chǎn)權(quán)房。
  倪鵬飛還表示,穩(wěn)定房價(jià)是關(guān)鍵,房價(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本,但是要逐步消化,如果出現(xiàn)下降過速的情況,建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。此外,扭轉(zhuǎn)預(yù)期也是重中之重,發(fā)揮一二線風(fēng)向標(biāo)作用,先讓它回暖,同時(shí)減少三四線及以下城市土地供應(yīng),逐步消化庫存。
  積極探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式
  秦虹指出,二十多年來中國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率沒有低過70%,一直非常高?,F(xiàn)在房地產(chǎn)高負(fù)債出現(xiàn)問題,主要原因有三方面。
  秦虹表示,一是房地產(chǎn)發(fā)展的階段發(fā)生了很大的變化。房地產(chǎn)過去有四大紅利支持:人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利?,F(xiàn)在新的發(fā)展階段,這些紅利已經(jīng)大部分消失。二是企業(yè)脫離了軌道,出了很大的風(fēng)險(xiǎn)。三和政策有關(guān)。最近中央提出來關(guān)于房地產(chǎn)的三支箭,一方面是針對(duì)挽救化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)的重要舉措,同時(shí)也是房企新發(fā)展模式的一個(gè)重要的支持條件。
  秦虹表示,未來發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。新發(fā)展模式大概有四個(gè)方面:開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型。盈利模式,從單純的增量開發(fā)向存量更新進(jìn)行轉(zhuǎn)型,融資模式,從高負(fù)債到股債多元進(jìn)行轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)模式,就應(yīng)該從追求規(guī)模和速度的擴(kuò)張向品牌和品質(zhì)提升方向轉(zhuǎn)型。要積極探索新的發(fā)展模式,適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。

來源:財(cái)聯(lián)社

編輯:滕珊

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