房?jī)r(jià)拐點(diǎn)臨近？
1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。值得注意的是，被看作“市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”的二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯，而新房?jī)r(jià)格依然上漲。其中，有22個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌。本次數(shù)據(jù)引起市場(chǎng)熱議，有聲音表示“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”。亦有觀點(diǎn)認(rèn)為剛需群體入市及業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)等先行指標(biāo)意味著價(jià)格下調(diào)空間有限。
而政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響亦不容忽視，從2018年12月以來，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調(diào)整調(diào)控政策。因此從宏觀層面看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控依然是從嚴(yán)為主，從微觀層面看，一些城市根據(jù)自身情況的微調(diào)或?qū)⒚芗霈F(xiàn)。（包芳鳴）
盡管有所分化，但總體來看，無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格漲幅都在收窄。去年12月，70城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.8%，為去年6月以來的最低；二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.3%，為去年3月以來的最低。
經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)兩年多的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)真正感受到了“泰山壓頂”。
1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)論新房還是二手房，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量都在增加。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有8個(gè)，數(shù)量創(chuàng)2018年5月以來的新高。
被視為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格，更加值得關(guān)注。2018年12月，有22個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，這一數(shù)量為2016年以來的最多。
與新房市場(chǎng)相比，二手房受到的價(jià)格管制相對(duì)寬松，且在很多熱點(diǎn)城市，二手房交易已占據(jù)市場(chǎng)半數(shù)以上。業(yè)界普遍認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格變化更能反映出市場(chǎng)趨勢(shì)。
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，22個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)實(shí)，說明房?jī)r(jià)正在走向下行的拐點(diǎn)。但這一觀點(diǎn)存在爭(zhēng)議。貝殼研究院指出，對(duì)價(jià)格更敏感的剛需群體，正在價(jià)格回穩(wěn)后擇機(jī)入市，越來越多的業(yè)主也選擇上調(diào)報(bào)價(jià)。這些先行指標(biāo)都意味著，未來價(jià)格繼續(xù)下跌的空間有限。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩種“分化”
由于調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)序和力度不同，不同層級(jí)城市之間的分化依然存在。
2018年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比11月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州以3.0%的漲幅位居70大中城市之首。
相比之下，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅有所回落。其中，廈門的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70個(gè)城市中跌幅最大的一個(gè)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此的解讀為，2018年12月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價(jià)格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定?！?/p>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，一線城市出臺(tái)調(diào)控政策的時(shí)間最早，如今，政策邊際效應(yīng)出現(xiàn)下降，需求也有所釋放。其中，廣州的政策出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)變化也最為明顯。
相比之下，新房和二手房?jī)r(jià)格的分化更為引人注目。
2018年12月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有8個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下降的城市則達(dá)到22個(gè)。在很多城市，新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)相反的走勢(shì)。比如，廣州的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3.0%，二手房?jī)r(jià)格則下跌0.4%；北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.0%，二手房?jī)r(jià)格下跌0.2%。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，新房?jī)r(jià)格一直受到政府部門的管控。2018年年末，部分熱點(diǎn)城市在新房項(xiàng)目預(yù)售中，對(duì)價(jià)格的審核有所放松，一批高價(jià)項(xiàng)目得以放行，這些城市的新房交易均價(jià)也被拉升。
與之相比，二手房?jī)r(jià)格所受限制較少，被認(rèn)為更能代表市場(chǎng)水平。中原地產(chǎn)認(rèn)為，“二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格”。在一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京、上海二手房成交占比已經(jīng)超過80%。
該機(jī)構(gòu)指出，二手房?jī)r(jià)格下降的22個(gè)城市，大多為熱點(diǎn)一二線城市，這是因?yàn)?，?yán)厲的信貸政策限制了改善型需求的釋放，并使得交易雙方的預(yù)期下滑。這也說明，“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”。
對(duì)此，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)稱之為“從‘虛假繁榮’回歸理性”。
盡管有所分化，但總體來看，無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格漲幅都在收窄。2018年12月，70城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.8%，為去年6月以來的最低；二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.3%，為去年3月以來的最低。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，長(zhǎng)期的樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。在新房市場(chǎng)，多數(shù)開發(fā)商都感受到了資金壓力，2018年下半年以來，做出價(jià)格調(diào)整的項(xiàng)目越來越多；在二手房市場(chǎng)，價(jià)格談判的空間也明顯增大。
政策因素值得關(guān)注
70大中城市價(jià)格漲幅放緩，是否意味著房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)？
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，12月通常是銷售規(guī)模較大的月份，很多房企會(huì)以價(jià)換量，沖擊年度業(yè)績(jī)。到2019年，雖然政策壓力仍大，但房企是否會(huì)繼續(xù)推行價(jià)格策略，目前尚存未知。
他認(rèn)為，與房企策略相比，最大的未知因素在于政策走勢(shì)。
2018年12月以來，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調(diào)整調(diào)控政策。雖然調(diào)整幅度不大，但在其示范意義的影響下，更多城市加入微調(diào)政策的行列。同時(shí)，其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響也不容忽視。
“開發(fā)商并不期望政策出現(xiàn)大幅松綁，但即使有微調(diào)，也可能對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐?！彼硎尽?/p>
第一太平戴維斯認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，房地產(chǎn)政策微調(diào)的概率在增加。中央層面的核心框架（長(zhǎng)效機(jī)制、房住不炒、租售并舉）仍不會(huì)動(dòng)搖，但會(huì)適度放權(quán)給地方，強(qiáng)調(diào)因城施策。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019年房企的資金面會(huì)有所改善，因此新房?jī)r(jià)格沒有大幅下滑的動(dòng)力。
事實(shí)上，2018年年末，信貸政策也已經(jīng)出現(xiàn)細(xì)微的調(diào)整。
融360大數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%（相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.159倍），環(huán)比11月份下降0.53%，這是全國(guó)首套房平均利率23個(gè)月以來首次出現(xiàn)下降。分城市來看，2018年12月共有17個(gè)城市首套利率均值出現(xiàn)回調(diào)，北上廣深以及多數(shù)熱門二線城市首套利率均值均有不同程度下降。
券商普遍認(rèn)為，行業(yè)調(diào)控從“一城一策”轉(zhuǎn)為“一城多策”，地方政府調(diào)控的空間較大。
二手房市場(chǎng)的變化也在發(fā)生。根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，2018年12月，13個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)16.5%。其中，11城的帶看量和新增客源量環(huán)比回升，深圳、濟(jì)南及成都等城回升明顯。
楊現(xiàn)領(lǐng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，均價(jià)的下跌，降低了入市門檻，對(duì)價(jià)格更敏感的剛需群體成為帶動(dòng)這些城市市場(chǎng)回溫的重要力量。隨著需求回溫，業(yè)主預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，業(yè)主掛牌價(jià)跌幅收窄，漲價(jià)情況有所增多，這些先行指標(biāo)意味著價(jià)格繼續(xù)下跌的空間有限。
他同時(shí)指出，政策的中溫放松不意味著轉(zhuǎn)向刺激，并且2019年新房供應(yīng)的庫(kù)存相對(duì)較高，購(gòu)房者選擇空間大，市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)明顯上行的動(dòng)力。
