“小陽春”絕對可以成為今年上半年的樓市關(guān)鍵詞。
貝殼研究院在近日發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》(下稱《報告》)中指出,上半年全國重點城市有所回暖,重點城市二手房成交量環(huán)比增長50%以上,同比持平;大部分重點城市新房成交量增長;土地市場也走出去年下半年“低谷”。
但與此同時,多地新建商品房面積開始下滑,特別是一些三四線城市,交易面積下滑越來越明顯。今年前5個月,全國累計調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過200次,而最近兩個月合計調(diào)控次數(shù)就達到了上百次,應(yīng)對“小陽春”,各地不可謂不積極。
《報告》亦稱,回暖并沒有持續(xù),上半年市場前高后低。不管是二手房市場還是新房、土地市場,都呈現(xiàn)出明顯的前高后低特點。市場在第一季度的“小陽春”后,第二季度一方面是信貸和開發(fā)商融資渠道的再次收緊,另一方面蘇州等城市的調(diào)控收緊再次影響了市場預(yù)期。
上半年市場前高后低 分水嶺出現(xiàn)在3月
前高后低,在各重點城市二手房市場表現(xiàn)得尤為顯著。
據(jù)《2019中國房地產(chǎn)半年報》,總體看,上半年重點14城二手房市場在經(jīng)過了2018年下半年的大幅調(diào)整后,需求開始釋放,同比去年微增3%,但環(huán)比去年下半年則增超5成。14城中10個城市房價環(huán)比上漲,與去年2018年第四季度價格低點比,西安、青島2019年以來均價基本保持平穩(wěn),而武漢及長沙分別累計下跌4.8%和5.6%。
比如,成都2019年上半年二手房成交量同比增加34%,處在14城前列。今年前4個月,成都二手房均價隨成交回暖而溫和上漲,但后兩月二手房量價同步下行,6月均價14569元/平方米,同比下跌5.8%。
而一線城市風(fēng)向標北京上半年二手房市場升溫較為有限,同比表現(xiàn)不及去年同期,成交同比下降14.3%。市場并無大幅向好,一方面是政策依舊高壓,需求尤其是改善型需求釋放難度大,另一方面則是由于新房的分流,今年前5個月,北京新房成交同比增長1.6倍,新房成交占比提升近16個點。6月北京二手房成交均價62475元/平方米,同比持平,相對平穩(wěn)。
“上半年,重點城市二手房市場在部分地區(qū)第一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場預(yù)期改善等因素影響下,從底部回暖?!必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂分析認為。
《報告》稱,分水嶺出現(xiàn)在3月。上半年,重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài),第二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預(yù)期隨市場回落而走弱,貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示,大部分城市掛牌價下跌,其中第二季度14城中9城業(yè)主報價呈較明顯跌幅。
許小樂稱,回暖并不是全面的,是分化的。整體來看,距離調(diào)控時間較長的一線城市及長三角城市上半年熱度相對較高,三四線城市在棚改弱化背景下成交下滑,其中山東、江蘇等棚改大省表現(xiàn)更為明顯。
下半年警惕“新庫存” 一城一策仍是主基調(diào)
宏觀經(jīng)濟壓力下政策不能“緊”,房地產(chǎn)防風(fēng)險下政策不能“松”。具體到房地產(chǎn)行業(yè),政策將保持連續(xù)穩(wěn)定。
5月18日,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。加上4月19日未公布名單的6個城市,住建部對于樓市過熱現(xiàn)象的監(jiān)管態(tài)度更加嚴厲。
事實上,第一季度市場回暖后,尤其是部分城市出現(xiàn)價格上漲過快現(xiàn)象,引致住建部點名,部分城市已經(jīng)收緊調(diào)控,在此情況下,新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。許小樂提醒,當前市場仍處于嚴格調(diào)控下,需求難以釋放,后續(xù)重點城市二手房市場和部分地區(qū)新房市場或?qū)⒚媾R“新庫存”問題。
二手房方面,在第一季度季節(jié)性復(fù)蘇后便開始向下,多數(shù)城市二手房市場降溫,伴隨而來的是房源庫存的走高。在貝殼監(jiān)測的29個重點城市中,有7個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加3個月,13個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加4個月,7個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加5個月。二手房庫存下降的城市僅上海和蘇州,其中上海3~4月庫存環(huán)比持續(xù)下降,蘇州僅4月庫存環(huán)比下降。
新房方面,部分地區(qū)新房庫存開始走高,仍處于2018年以來的高位。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%,天津、岳陽和南寧2019年4月新房庫存房源量分別同比增長62.8%、51.5%和28.5%。
以北京為例,相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售,目前市場上限競房集中供應(yīng),開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后,后續(xù)房源去化非常慢。面積和區(qū)位的趨同下,北京限競房品質(zhì)同質(zhì)化,限競房項目整體去化率較低(截至6月12日為31.9%),近七成未簽約變成庫存。
許小樂分析,當前我國防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險的任務(wù)不能放松,貨幣政策須審慎穩(wěn)健,財政政策可適度寬松。政策對于市場保持高度的敏感性,政策總體穩(wěn)定背景下“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調(diào)。