日前，滬深交易所分別發(fā)布并施行《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》和《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下統(tǒng)一簡稱《指引》）對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施REITs進行規(guī)范和引導。
具體來看，《指引》主要包括業(yè)務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露等三方面內(nèi)容。
關于業(yè)務參與機構與基礎設施項目，《指引》明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調控要求。進一步明確原始權益人控股股東或其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務隔離要求。同時，加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可適當降低三年運營年限要求。
關于回收資金使用與監(jiān)管，為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環(huán)，《指引》明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源。對于原始權益人控股股東或其關聯(lián)方的業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環(huán)管理，與相關各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域。進一步明確發(fā)行其他領域基礎設施REITs的原始權益人，其控股股東或其關聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，回收資金管理等相關要求參照《指引》執(zhí)行。
關于運營管理與信息披露，《指引》要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率；強化保障性租賃住房認定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求，針對保障性租賃住房資產(chǎn)運營特點，要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規(guī)事項外，還應當披露保障性租賃住房認定依據(jù)、原始權益人業(yè)務獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責任，要求原始權益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。
