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住房租賃市場(chǎng)融資渠道全面拓寬

2023-02-28 10:16:00

  近日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)?!兑庖姟穼⒂欣诩訌?qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
  展望未來(lái),多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)融資渠道將全面拓寬,住房租賃信貸產(chǎn)品、住房租賃擔(dān)保債券、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等,將為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供更強(qiáng)助力。
  金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持將全面升級(jí)
  近年來(lái),黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng),多次明確提出要堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快補(bǔ)齊租賃住房短板,加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹曾指出,新市民和青年人往往工作年限短,收入相對(duì)較少,購(gòu)房和租金支付能力弱,租金與區(qū)位的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,成為新市民、青年人“買不起房”“租不好房”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。根據(jù)《意見》起草說(shuō)明,近年來(lái),相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施,地方政府、市場(chǎng)主體積極參與,探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù),取得了積極成效,形成了有益經(jīng)驗(yàn)。“人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在充分總結(jié)近年有益經(jīng)驗(yàn),并廣泛征求相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、專家學(xué)者等多方意見基礎(chǔ)上,研究起草了《意見》?!逼鸩菡f(shuō)明指出。
  “‘租購(gòu)并舉’是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一,也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來(lái),中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列支持性政策,本次《意見》的發(fā)布,將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù),促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展?!敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示。
  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,《意見》是針對(duì)租賃全鏈條運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等,結(jié)合國(guó)際此類產(chǎn)品的融資模式,建立適合我國(guó)的全周期的融資體系,目的是想通過(guò)融資扶持,讓這些企業(yè)能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續(xù),也能盈利。
  渠道更多元 產(chǎn)品更創(chuàng)新
  加大金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持,監(jiān)管部門著重引導(dǎo)間接融資和直接融資同時(shí)發(fā)力,此次《意見》的發(fā)布,也旨在為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。
  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,《意見》中銀行發(fā)行金融債券、住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、發(fā)展REITs、鼓勵(lì)各類社會(huì)資金投資租賃金融產(chǎn)品等表述,將銀行、住房租賃企業(yè)、其他金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本等進(jìn)行了很好地串聯(lián),確保了各類資金圍繞住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。
  融資渠道的多元少不了產(chǎn)品創(chuàng)新在背后的助推。以加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新為例,《意見》提出“加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度”“創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房信貸產(chǎn)品”“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款”等,其中不少表述都屬首次。
  “《意見》首次明確租賃住房開發(fā)建設(shè)貸款的發(fā)放對(duì)象。發(fā)放對(duì)象除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外,還拓寬到工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和企事業(yè)單位;貸款用途除了新建租賃住房,還可以用于改建租賃住房。這有助于推動(dòng)各類主體積極參與租賃住房建設(shè),提高租賃住房市場(chǎng)供給數(shù)量和質(zhì)量?!闭新?lián)首席研究員董希淼說(shuō)。
  住房租賃擔(dān)保債券也是此次提出的創(chuàng)新產(chǎn)品。東方金誠(chéng)金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李茜對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,住房租賃擔(dān)保債券在發(fā)行人信用的基礎(chǔ)上增加了擔(dān)保資產(chǎn),提升了債券的償債保證能力。同時(shí)對(duì)于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性等方面有著較為嚴(yán)格的要求,能夠在一定程度上保證投資者的權(quán)益,也對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了激勵(lì)和約束作用。預(yù)計(jì)未來(lái),發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券或?qū)⒊蔀楦黝愖赓U住房主體重要的融資渠道。
  加強(qiáng)資金管理 防范金融風(fēng)險(xiǎn)
  在金融支持住房租賃市場(chǎng)的同時(shí),也要謹(jǐn)防相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
  “住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別,嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資,嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。”《意見》明確,加強(qiáng)信貸資金管理,規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。
  郵儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬說(shuō),防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是確保邊界清晰,名實(shí)相符,尤其是要防范假借住房租賃的名義擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,或者支持本身不符合要求的項(xiàng)目,進(jìn)而出現(xiàn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
  嚴(yán)躍進(jìn)也表示,相關(guān)金融創(chuàng)新既要堅(jiān)持資金流向明確的導(dǎo)向,也要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的導(dǎo)向。其中資金流向明確是指,相關(guān)資金要用于租賃住房的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)層面的內(nèi)容。而風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面的導(dǎo)向則是指,要引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)善于對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn),并通過(guò)金融產(chǎn)品的流通來(lái)促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

編輯:張雨恬

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