樓市“小陽春”之后，房企相繼發(fā)布了上半年銷售業(yè)績。顯然，2019年的上半年，他們過得并不輕松。與過去兩年更不可同日而語。
7月2日，萬科公告，1-6月，萬科合同銷售金額為3340億元，同比增長9.63%。
這是碧萬恒三巨頭中唯一一家同比增長的。前6月，碧桂園、恒大銷售額均出現(xiàn)了5%左右的下滑。
相比2018年，房企2019上半年的整體銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調(diào)，市場開始退燒。
上半年，融資通道收緊、多地調(diào)控持續(xù)，銷售成了房企最重要的現(xiàn)金來源。但從目前銷售成績來看，并不理想：超五成房企銷售目標不達50%，壓力傳遞至下半年。
受樓市調(diào)控影響，三四線城市銷售承壓，下半年，以三四線為主要市場的房企，面臨的問題更加嚴峻。
銷售增速放緩
在上半年“房住不炒”、調(diào)控趨緊的背景下，房企紛紛交出了自己的成績單。
6月單月，恒大合約銷售金額約為502.6億元，與去年保持同一水平，微升0.4%。萬科銷售業(yè)績663.9億元，同比增長1.16%，創(chuàng)今年以來單月紀錄。碧桂園賣了820億（克而瑞全口徑金額），創(chuàng)了單月新高。
單月業(yè)績飄紅，難掩上半年增速的下滑。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月，碧桂園實現(xiàn)合約銷售約3920億元，同比下滑5%；恒大銷售額為2928.7億元，同比跌幅為3.72%。
整體來看，行業(yè)銷售態(tài)勢也在下行。
中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，1-6月，147家房企銷售額超過50億，較去年增加9家，增速降低3個百分點；合計實現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%，增速同比放緩15.3個百分點。
此外，大面積的房企銷售目標不達50%。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在公布2019年銷售目標的39家房企中，只有14家達到了50%及以上的完成度。
在12家千億房企中，完成度在50%以上的只有中海地產(chǎn)、招商蛇口兩家，分別為55.9%、50.6%。恒大、融創(chuàng)、保利、中海的銷售目標完成率均值為47.8%，其中，最低的是融創(chuàng)中國，僅有38.9%。
完成率低于40%的還有綠城中國、富力地產(chǎn)、花樣年，花樣年以36.6%位于完成度末位。而規(guī)模體量龐大的碧桂園、萬科索性不設置銷售目標。
與往年不同的是，今年很多房企有了銷售“窗口期”和“搶收”的意識，一季度和6月份就是很明顯的窗口期。
一季度，泰禾、恒大等進行降價促銷，提升了銷售額；6月份，為沖刺半年度業(yè)績目標，房企積極加大了推案及營銷力度，單月操盤業(yè)績環(huán)比提升超23%。
中指研究院指出，進入2019年下半年，房企將加大供貨力度，或能有效推進銷售目標完成率。
銷售放緩同時，房企行業(yè)排名也發(fā)生明顯變化。龍頭房企中華夏幸福、綠城、泰禾等房企受資金承壓，出現(xiàn)了排名下滑的情況。
其中，華夏幸福在2018年上半年排第10位，今年上半年滑落至第22位，較去年少賣185億元；泰禾從去年的17位降至27位，上半年銷售額比去年同期減少118億元。
補位的是保利發(fā)展、招商蛇口、及陽光城等。提出重返行業(yè)前三的保利發(fā)展，以2387.3億元超越融創(chuàng)中國排名第4；招商蛇口跨入千億俱樂部，由去年的第13位升至第11位；陽光城以900億銷售額業(yè)績，從第16名提升至第13名。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上半年房企銷售放緩，很大程度上與政策收緊有關，他指出，5月份全國市場繼續(xù)分化，特別是部分城市政策再次出現(xiàn)收緊，價格變化后，市場需求有所觀望，出現(xiàn)了成交量上漲乏力。
億翰智庫預測，下半年調(diào)控不排除加碼的可能。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)對調(diào)控仍應保持敬畏，對政策放松不應有過于樂觀的預期；調(diào)控手段會由“因城施策”向“因城施策+因企施策”延伸。
行業(yè)分化加劇
房地產(chǎn)銷售市場的放緩，也導致市場集中度進一步提高，房企競爭、分化加劇。
中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年Top3房企累計銷售額為 10070億元，同比下滑1.2%；中小房企增速則保持與 4、5月基本持平，增幅約為20%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年市場逐漸出現(xiàn)中型房企激烈競爭的局面。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，TOP100房企中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；前10、30、50名房企集中度也有明顯上升。
而排名50以后的房企，大多存在成交回落、銷售難度加大的問題，競爭優(yōu)勢已不再明顯。
此外，從區(qū)域和城市來看，一線城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線城市銷售退燒明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%，三線代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著。
對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，上半年城市之間的表現(xiàn)出現(xiàn)分化，主要原因是房地產(chǎn)發(fā)展開始步入平穩(wěn)發(fā)展階段，購房變得更為理性，因此作為住房擁有率較高的三四線城市，成交量下降也較多。
張大偉指出，雖然上半年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“小陽春”，但整體以“穩(wěn)”字當頭。
他表示，整體來看，今年第二季度部分城市樓市活躍度相比3月份有所降溫，雖然房企在6月增加供應沖刺半年報，但整體預計房企在未來7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)依然壓力非常大。
中國指數(shù)研究院表示，近期銀保監(jiān)會及央行針對房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時發(fā)聲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。且部分城市提高房貸利率，下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境可能會依然偏緊，房企將進一步承壓。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒，這兩年各大企業(yè)風波不斷，若是部分房企資金等層面出現(xiàn)問題，還需關注洗牌的風險。
