易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布了《2020年6月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報(bào)》。報(bào)告指出,一年期國債收益率拐點(diǎn)可能已至,預(yù)計(jì)首套房貸利率仍會下調(diào),但空間不會很大。隨著貨幣政策寬松邊際效應(yīng)減弱,下半年全國房價難現(xiàn)全面上漲。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),對資金有很強(qiáng)的依賴性,金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。
報(bào)告稱,從近期央行表態(tài)來看,下半年的貨幣政策會更加常態(tài)化,強(qiáng)調(diào)總量適度和價格適度。
近日,央行貨幣政策司副司長郭凱表示,貨幣政策現(xiàn)在更加強(qiáng)調(diào)適度。適度有兩個含義:一是總量適度,信貸投放要和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏相匹配,如果信貸投放節(jié)奏過快,快于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,就會產(chǎn)生資金淤積,產(chǎn)生信貸資金沒法有效使用的問題;二是價格適度,利率適當(dāng)下行并不是越低越好,過低也是不利的,利率如果嚴(yán)重低于和潛在經(jīng)濟(jì)增長率相適應(yīng)的水平,就會產(chǎn)生套利的問題,產(chǎn)生資源錯配的問題,產(chǎn)生資金可能流向不應(yīng)該流向領(lǐng)域的問題。
多位金融業(yè)內(nèi)人士表示,下半年寬信用或呈現(xiàn)邊際收斂,信用最寬松的階段正在過去,4月有可能是本輪周期一年期國債收益率的低點(diǎn)。但短期內(nèi)貨幣政策不會大幅轉(zhuǎn)緊,預(yù)計(jì)一年期國債收益率后續(xù)還將低位震蕩。
報(bào)告指出,從以往規(guī)律來看,首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會滯后一年期國債收益率低點(diǎn)一段時間,因此目前來看房貸利率仍有小幅下調(diào)空間。
從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價格的歷史走勢來看,有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過三次降準(zhǔn),LPR兩度下調(diào),市場利率顯著下行,資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢來看,5月創(chuàng)兩年來新高,6月雖小幅下降,但不排除后續(xù)有繼續(xù)提高的可能。從2012年四季度和2015年下半年的經(jīng)驗(yàn)來看,M1增速如能持續(xù)提高的話,股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格將會上漲。
但易居研究院研究員沈昕指出,目前樓市政策與2015年時鼓勵居民住房消費(fèi)的政策有很大差異。今年兩會的政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”,這是自2018年政府工作報(bào)告中首次提出“房住不炒”后的再次重申,可見政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。
沈昕認(rèn)為,從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看,與2012年四季度至2013年一季度時更為相似,樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似,難以出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。
綜合考慮這些情況,預(yù)計(jì)2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最低值;2020年下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤整。